A Reforma Tributária do Consumo (RTC), instituída pela Emenda Constitucional n.º 132/2023 e regulamentada pelas Leis Complementares n.º 214/2025 e n.º 227/2026, representa uma mudança de paradigma estrutural. Com a substituição do PIS, COFINS, ICMS e ISS pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), formando o modelo de IVA Dual, a tributação atinge novos contornos.
Com a publicação dos Regulamentos em abril de 2026 (Decreto n.º 12.955/2026 e Resolução CGIBS n.º 6/2026), a operacionalização do sistema ganhou contornos definidos, trazendo impactos significativos, especialmente para o setor imobiliário.
O Novo Paradigma: Tributação sobre o Consumo Imobiliário
No sistema anterior, a locação e a venda de imóveis não eram alcançadas pelo ICMS nem pelo ISS, restringindo-se, na maioria das vezes, ao imposto sobre a renda (ganho de capital ou lucro). Sob a sistemática do IBS e da CBS, a tributação sobre o consumo passa a incidir diretamente sobre essas transações.
Para investidores, famílias e empresas que exploram o patrimônio imobiliário (seja na pessoa física ou via holdings), as operações de locação e alienação deixam de ser uma questão exclusiva do Imposto de Renda. Para mitigar o aumento da carga tributária setorial, a LC n.º 214/2025 instituiu um regime específico de tributação para operações com bens imóveis.
Pontos de Destaque nas Operações Imobiliárias
Para auxiliar na navegação destas novas regras, destacamos os principais pontos de atenção:
• Pessoa Física como Contribuinte: A pessoa física não se sujeita automaticamente ao regime do IBS e da CBS, tornando-se contribuinte apenas nas hipóteses previstas na LC 214/2025. Na locação, torna-se contribuinte do IVA Dual se, cumulativamente, no ano-calendário anterior, a receita total passar de R$ 240.000,00 (valor atualizado pelo IPCA) e envolver mais de 3 imóveis distintos. Além disso, o enquadramento poderá ocorrer no próprio ano-calendário caso a receita dessas operações exceda o limite em 20% ( ultrapasse R$ 288.000,00).
Na alienação de imóveis, a pessoa física será considerada contribuinte se, no ano-calendário anterior, alienar mais de 3 imóveis distintos adquiridos há menos de 5 anos. Alternativamente, também será contribuinte se alienar mais de 1 imóvel construído pela própria pessoa física nos 5 anos anteriores à venda. O excesso a esses limites de alienação dentro do próprio ano corrente também atrai a condição de contribuinte regular. Operações com partes relacionadas e envolvendo frações ideais submetem-se a regras específicas.
• Holdings Patrimoniais: Estruturas societárias que realizam atividades imobiliárias são contribuintes do IBS e da CBS. A transferência de novos imóveis para holdings exige cuidado redobrado, mas o principal impacto reside na necessidade de revisão imediata de planejamentos estruturados, visto que na condição de contribuinte, isso afetará diretamente a tributação de suas receitas imobiliárias.
• Alíquotas Reduzidas: O regime específico prevê reduções nas alíquotas de referência: 50% na alienação e 70% na locação e arrendamento. Atenção: locações por temporada (inferiores a 90 dias) têm apenas 40% de redução, equiparando-se à hotelaria. A transição será gradual (CBS em 2027; IBS escalonado entre 2029 e 2032).
• Redutor de Ajuste e Redutor Social: O redutor de ajuste busca reduzir impactos de cumulatividade e da transição para o IBS e a CBS nas operações imobiliárias. Na alienação de imóveis, foi instituído redutor de ajuste vinculado individualmente a cada imóvel. Em termos práticos, o mecanismo reduz a base de cálculo da operação, mitigando efeitos de cumulatividade e da tributação incidente sobre etapas anteriores à implementação da nova sistemática da tributação do consumo.
Já o redutor social, cumulativo ao redutor de ajuste e aplicável a imóveis residenciais, permite a dedução de R$ 100.000,00 da base de cálculo na alienação de imóvel residencial novo e de R$ 600,00 mensais em operações de locação residencial, ambos limitados ao valor da própria base de cálculo.
• Não Cumulatividade (Apropriação de Créditos): Contribuintes do regime regular poderão apropriar créditos de IBS/CBS sobre serviços contratados (reformas, manutenção, corretagem), o que exigirá controles contábeis rigorosos.
• Rastreabilidade e Fiscalização: A integração de cadastros imobiliários (matrículas vinculadas a CPFs/CNPJs) e o cruzamento de dados aumentarão o poder de fiscalização, tornando as omissões facilmente detectáveis.
Regimes de Transição e Planejamento
A implementação do novo modelo será gradual. O ano de 2026 funciona como um período de testes, observando-se que os Regulamentos fixam o início da aplicação de penalidades ligadas às obrigações acessórias para 1º de agosto de 2026. A CBS vigorará plenamente a partir de 2027, enquanto o IBS será escalonado de 2029 a 2032, atingindo o regime pleno em 2033.
Para o setor imobiliário, há regras de transição específicas. Um exemplo claro são os contratos de locação de longo prazo firmados até 16 de janeiro de 2025, que possuem regramento próprio, tornando altamente recomendável e urgente a revisão de todo o portfólio de contratos vigentes.
O J Legal Team permanece atento às atualizações e coloca-se à disposição para assessorar na análise casuística dos impactos operacionais e na readequação segura de estruturas patrimoniais e societárias diante do IVA Dual.
Resumo para o Gestor: Pontos de Atenção
1. Mudança de Escopo
Locação e alienação de imóveis (incluindo por pessoa física e holdings) passam a sofrer incidência de tributação sobre o consumo (CBS/IBS), não apenas Imposto de Renda.
2. Gatilhos para Pessoas Físicas
Atente-se aos critérios de enquadramento: na locação (receita anterior > R$ 240k/ano e > 3 imóveis; ou receita no ano corrente que ultrapasse R$ 288K) e na venda (venda de > 3 imóveis no ano anterior ou de mais 1 imóvel construído pelo próprio titular nos últimos 5 anos).
3. Holdings e Planejamentos Existentes
A constituição de novas holdings e os planejamentos tributários/sucessórios já implementados exigem revisão imediata para mitigar impactos do IVA Dual na apuração das receitas imobiliárias.
4. Aproveitamento de Benefícios
É fundamental mapear o uso das alíquotas reduzidas (50% a 70%) e a correta aplicação dos redutores (Ajuste e Social) e créditos sobre despesas como reformas e corretagem.
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