Embora concebida com foco na tributação de bens e serviços, a reforma tributária também alcançará o mercado imobiliário, trazendo mudanças significativas para pessoas físicas e jurídicas com imóveis destinados à locação ou investimento.
Com a Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta parte central da reforma e institui os novos tributos IBS e CBS, operações até então restritas à tributação pelo Imposto de Renda, como aluguéis e vendas habituais de imóveis, podem passar a integrar o escopo do novo sistema. Esse movimento marca uma nova fase para o setor, exigindo maior atenção de investidores e famílias com portfólios imobiliários relevantes.
Antes de compreender os impactos da reforma tributária no mercado imobiliário, é importante relembrar como funciona o modelo atual de tributação sobre imóveis, que varia conforme o tipo de operação e se o titular é pessoa física ou jurídica.
Modelo atual de tributação sobre imóveis
| Tipo de contribuinte | Aluguel | Compra / Venda |
| Pessoa Física | Tabela progressiva até 27,5% | Entre 15% e 22,5% sobre o ganho de capital |
| Pessoa Jurídica (Lucro Presumido) | Até 14,53% (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) sobre a receita bruta | Até 6,73% sobre a receita bruta |
O que muda com a Reforma Tributária?
A Lei Complementar nº 214/2025 introduz a possibilidade de que pessoas físicas sejam consideradas contribuintes do IBS e da CBS quando sua atividade imobiliária for caracterizada como habitual ou empresarial. Essa mudança é um dos principais efeitos da reforma tributária no mercado imobiliário, pois altera diretamente a forma como rendas e ganhos provenientes de imóveis serão tributados.
Para fins de locação, a pessoa física será enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS se:
● possuir mais de três imóveis locados; e
● receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis.
Para mitigar o impacto, a LC nº 214/2025 prevê uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS.
Na prática, tomando como referência uma alíquota cheia de 28%, a carga efetiva cairia para cerca de 8,4%. Com isso, a tributação sobre rendas de aluguel passaria a ser composta apenas por IBS e CBS, sem a incidência de PIS e COFINS, resultando no seguinte cenário para pessoas físicas e jurídicas:
| Tipo de contribuinte | Renda / Lucros | IBS / CBS | Tributação efetiva |
| Pessoa Física | Até 27,5% | 8,4% | 35,9% |
| Pessoa Jurídica (Lucro Presumido) | Até 10,88% (IRPJ e CSLL) sobre a receita bruta | 8,4% | 19,28% |
Correção aritmética: 27,5 + 8,4 = 35,9%. (No texto original constava 35,5%.)
Tributação sobre a venda de imóveis
Outro ponto relevante da reforma tributária no mercado imobiliário diz respeito à venda de imóveis. A pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS quando caracterizada a habitualidade, o que ocorre se:
● vender mais de três imóveis no ano-calendário anterior; ou
● vender imóvel construído pelo próprio contribuinte nos cinco anos anteriores.
A lei prevê redução de 50% da alíquota nessas operações, o que impactará diretamente a tributação sobre ganhos de capital no mercado imobiliário.
| Tipo de contribuinte | Renda / Ganho | IBS / CBS | Tributação efetiva |
| Pessoa Física | Entre 15% e 22,5% sobre o ganho | 14% | 29% a 36,5% |
| Pessoa Jurídica (Lucro Presumido) | Até 3,08% (IRPJ e CSLL) sobre a receita bruta | 14% | 17,08% |
Faixa ajustada conforme variação da alíquota efetiva de IR sobre ganho de capital.
Impactos para investidores e holdings patrimoniais
Segundo a Fazenda Nacional, a reforma tributária no mercado imobiliário busca apenas substituir impostos já existentes, com reduções significativas que beneficiam a maioria das pessoas físicas.
Para investidores com grandes carteiras ou vendas recorrentes, porém, a carga tributária pode aumentar, já que as operações poderão se sujeitar ao IBS e à CBS.
Diante desse novo cenário, a orientação especializada torna-se indispensável. A transição para o modelo do IVA dual exigirá atenção à estrutura societária, à forma de gestão e à organização do portfólio imobiliário, a fim de garantir eficiência, conformidade e previsibilidade fiscal.
Esses ajustes serão determinantes para que famílias e holdings patrimoniais possam se adaptar às novas regras de tributação, evitando riscos e otimizando resultados no longo prazo.
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Diante das mudanças trazidas pela Reforma Tributária, o planejamento fiscal torna-se ainda mais necessário. O J Legal Team atua de forma integrada para proteger, estruturar e otimizar o patrimônio de seus clientes. Oferecemos:
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